新界東北地圖 請用數據來說服我

http://thehousenews.com/NT-northeast/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E5%9C%B0%E5%9C%96-%E8%AB%8B%E7%94%A8%E6%95%B8%E6%93%9A%E4%BE%86%E8%AA%AA%E6%9C%8D%E6%88%91/

 

 

Code for Hong Kong 製作互動《新界東北地圖》連結

新界東北發展規劃歷時多年，從懶人包到常人包、關於規劃的資訊甚多而且不斷更改。

Code for Hong Kong 自發組織程式開發人員、富規劃知識人士等關心事件的各界朋友成為公民記者去製作《新界東北地圖》，務求市民能理性關心及討論計劃。

網站提供古洞北、粉嶺北和落馬州河套區每分區基本資料，包括面積、規劃人口、土地用途分佈、公私營房屋比例等。放大每區地圖，更可以看到規劃署圖則：那些用地為房屋、教育或自然保育周途以及環評報告中提及的古洞砒霜分佈；地圖也標記了相關新聞的地點。讀者也可比較粉嶺哥爾夫球場和規劃區的大小。

新界東北發展計劃爭議多年，主流傳媒焦點大多放於集會衝突，議會醜態，要真正了解發展計劃反而不容易。

從規劃署圖則、環評報告到立法會文件，資料之多，相信一些立法會議員也未能細看，更涉專業知識。眾多文件甚至有互相矛盾之處，獨看公眾資料摘要，難以持平了解發展。資訊世代，只有少數熱心人能去深究百頁計的PDF，而很多時重點卻在細節。

很多人甚至官員的取態是公眾無需知道規劃詳請，認為那是專業人仕的工作；但公眾有知情權，亦從來應參與規劃，而特別是面對議會失衡時，公眾必需有效接取資訊、充分表逹意見、以監察政府。

很多香港人，也許今天才第一次聽到政府花100億在邊界建容納2萬多大學生的大學城，抑或蓮塘口岸原來超支80億，規劃時流量假設內地來港無需簽證。不是經過這個專案，相信我們都不能了解當中細節。

我們不是專家，制度複雜更涉專業範籌，理解可能有錯；而正因如此，普通市民不是更難理解計劃發展內容？為何最基本的數據都要大費周章辯論？ 不敢說網站資料準確無誤，而我們盡量為每一點數據附上出處，更希望有人能指正錯誤，好讓公眾明白、真理也越㸤越明。

蒐集資料時我們就遇到相當困難。 政府於2013年7月4日公佈發展修訂方案；而城市規劃委員會於11月時刊憲的計劃大綱草圖，於12月北區區議會討論[1]，當中數字卻再作出修訂有所出入。（可比較討論文件及資訊摘要當中的各項土地面積） 。今年2014年2月25日立法會的討論，卻是基於去年7月的文件數字，令人摸不著頭腦。[2] 如公眾關心的資助房屋比例，立法會中文件是47.5公頃，在最新大綱草圖及書面回覆梁國雄議員時也表示為39公頃。

至於刊憲規劃圖相關資料的《法定規劃綜合網站》網站，以今天來看設計相當過時，還是為IE5.5 而設。當中地圖定位後只有JPG格式，難以再轉換處理。例如東北地圖需要古洞北、粉嶺北等的規劃邊界數據（KML/GeoJSON格式），這網站便幫助不大，而詳細資料也是PDF，應用困難。如要進一步調查土地業權資料，更需向土地註冊處查冊，涉及費用、複雜程序及私穩條例，對市民爭取透明度其實相當不利。其實規劃處都有仔細數據、座標，假若能系統地公開成開放數據(Open Data)，應用現代的API 必定促進資訊更為流通。聞說新版本的網站建構中，僅望會大有進步。

最後，政府應該加強利用資訊科技，好讓公眾更容易參與發 展、與政府理性討論達至共識 。最近，台灣傳媒報導台灣政府的財政預算案網站大改版，方便公眾了解，進而參與討論。希望香港政府也能從善如流。

[1]北區區議會文件第73/2013號
[2]見附錄1註釋，資料來源為政府當局就2013年7月15日的發展事務委員會會議提交的文件

原文刊於Code for Hong Kong博客

蘋論：新界東北關係一國兩制生死存亡

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140628/18780034

 

時間進入7.1前的倒數，香港爆發中港矛盾的議題可說是一籮筐：普選、白皮書、公投、司法獨立、新界東北等等。前天北京召開白皮書座談會，一批所謂學者居然表示，凡是《基本法》沒有規定的地方，就適用於憲法規定。那麼《基本法》有規定的，比如22條，比如改變選舉方式，是否就照《基本法》呢？又不是了。在政治凌駕法律的國家，所有這些爭論其實都無意義。世界上有兩種邏輯，一種是邏輯，一種是中國邏輯。中國邏輯奉行的是強權就是真理，爭論無關輸贏，只是對市民認清是非仍有幫助。
各項議題中，7.1最應該突出哪一項？筆者認為，當務之急並且也最實在的，是新界東北發展的爭議。昨天，民主派議員大都力阻新界東北的早期撥款，對於衝擊立法會，也有議員指出這是制度暴力引來的抗爭暴力。但社會多數輿論，還未能將東北發展議題，聚焦中港融合的問題上，而這才是香港會不會淪為一個中國城市而不是一國兩制之下的香港人城市的關鍵。
梁振英和其他政府高官現在都說，發展東北是為了解決港人住屋需要，因為香港缺乏土地。這說法建立在市民健忘的基礎上。
回顧東北發展規劃的歷史，首先在2007年11月22日，中國新聞社公開報道了以合併深圳和香港為大綱的「深圳市綜合規劃2007－2020」，按此規劃，深圳和香港將於2020年合併為一個城市。並表示這規劃已得到建設部批准。港府於2008年，就新界東北發展計劃，向大陸官員諮詢，並總結出：「服務範圍包括深圳以至整個珠江三角洲」的發展方向。2010年梁振英接受《南方都市報》訪問，提出開發禁區的構想：未來可以容許深圳居民，甚至是所有大陸居民，免簽證進入新界北三個城市，將邊境模糊化。2012年6月梁振英上任前接受媒體訪問，說要在深圳河以南28平方公里的新界土地成立「特區中的特區」，地盡其用發展經濟，內地人可免簽證進入，並可使用香港的各種服務。2012年8月官方新華網發表題為〈從受惠到互惠──深港一體化的國際大都會夢想〉一文，其中說：一個「被命名為『香圳』的國際大都會，正在深港雙城的互動、競爭、融和中冉冉升起。」「兩地人員自由來往、自由就業、貨幣自由兌換……深圳和香港，要完全變成一個城市的概念。」並引述深圳官員說，深港一體化、甚至粵港一體化，已由《泛珠三角區域合作框架協議》等「路線圖」引導「走向成熟」。
從2007年中共就開始規劃，梁振英配合大力推動，有些得風氣之先的人士，就在新界北囤起地來等着待價而沽了。其中有地產商，有政界人士的親屬朋友，也包括發展局局長囤地波。
然後，由於近年民意對中港融合的強烈反彈，於是東北發展忽又被政府說成是一個解決香港住屋問題的項目了。但香港缺土地嗎？發展局前局長麥齊光在上任不久，曾向立法會披露政府的住宅土地儲備共有2,153公頃，此外還有777公頃空置的政府、機構或社區用地，當中不少可以轉為興建住宅。香港不缺土地，即使要發展，也不必在全為方便大陸人的新界北發展。一定要選新界北，很難說跟之前中共的深港一體化規劃無關。
林鄭月娥最近就反東北發展的抗爭說，不少示威團體及人士，本身並不受東北發展影響，何以要走到前線去進行抗爭？
她是真的如此無知嗎？在當年反高鐵後，反對中港融合的議題已被社運界關注。中共及梁振英的深港一體化大計，導致關注團體開展對東北土地的調查研究，並在一些網上媒體發表。他們關注的重點不是賠償，甚至主要也不是保護家園，而是要保護整個香港避免核心價值及生活模式的淪陷。
青年網絡作者盧斯達前天為文說，新界東北的命運，是一國兩制生死存亡的關鍵。
因為將香港融入深圳、珠三角，拆除關卡、免簽證人口流動、大陸人來香港工作，洗刷香港風俗，並且憑雙城的灰色地帶大量種票。則香港只有一國再無兩制，本土香港人不再存在，也沒有一個能與中國區別的身份了。因此他說，7.1並不是戰場，真正的戰場在財委會。
戰場在財委會，沒錯，但7.1仍是戰場。我們希望7.1標舉的議題，也應該聚焦在反對新界東北的發展上。是不是「自己香港自己救」？是不是本土優先？考驗所有的民主派，也考驗所有參加遊行的市民。（https://www.facebook.com/mrleeyee）
周一至周六刊出

李怡 

保東北，不是反發展，而是要扭轉惡劣的發展方向

http://www.inmediahk.net/node/1023926

2014-06-26

保東北，不是反發展，而是要扭轉惡劣的發展方向

政府說，我們反對東北撥款，就是反對發展，社會不能進步了。
我絕對不是反對發展，而是不認同梁振英政府的發展模式。

1. 國家規劃 vs 由下而上民主規劃

新界東北的規劃，絕不是由香港市民本身需要出發，而是一種由國家意志推動的方向，將香港打造成為泛珠三角區的一個金融城市，讓兩地資本互滲的其中一步。這些對香港的規劃，早已寫在中央政府的十二五規劃當中。但我們要的，是一種由香港民眾的需要而出發的發展。

2. 危機四伏的金融地產 vs 健康務實的多元經濟

現時的計劃，先以農地變私樓讓四大囤地地產商賺第一桶金；地產商融資及買樓借貸讓金融業如中銀可賺第二桶金。兩地富豪炒樓以賺第三桶金；起完大商場、商業區後，地產商繼續從高昂租金大賺。

這情況下，你估投資者會投資在其他務實的行業，還是投資在搵快錢的地產金融市場？所以我看不到政府發展新界東北，如何有助於擴闊香港的產業結構，令香港有更為穩健的經濟基礎。

反而我看見的，是令香港更依賴金融地產，令經濟更為單一危險，這根本與健康的多元經濟背道而馳。將來中國或全球經濟一轉差，香港隨即上演金融大風暴一幕亦不遠矣。

3. 投機取巧的大資本 vs 敬業樂業小市民

政府搞東北的思維，是繼承一種激進的發展主義觀：將2萬個在東北生活、敬業樂業的居民，連帶本土社區連根拔起，再由那些投機取巧的千億地產財團以外科手術式殖入式發展。

10年前開始，領匯已經將各個本土社區換血；高鐵大白象也將菜園村一帶剷平；市區重建也是一樣將本土社區連根拔起。現在市區裡，連自力更新的小販也被趕盡殺絕。難道這些真正敬業樂業的小市民，要被剝奪了發展、工作、選擇生活方式的可能？ 現在魔爪更申向新界東北！

這種發展，不是為促進那些無權無錢的小市民的發展，只是促進那些投機取巧的地產財團的發展。因為只有千億財團，才獲東北發展計劃的入場劵。

4. 拆2萬人屋企 vs 拆富豪的高爾夫球場

政府的宣傳片常說，發展新界東北，是為了起更多屋。我想問，如果係起屋，為何要拆掉兩萬名敬業樂業的居民，而不去收回高爾夫球場作建屋用地？

我也希望解決住屋的問題，而新界的棕土，又或政府的閒置官地亦已足夠解決住屋需要，為何偏偏要用新界東北三村？ 當然因為是地產商在當地囤地已久！高爾夫球場留給富豪用！

5. 石屎森林 vs 城鄉共生

城市的健康發展，在於城市與鄉郊的互動，而不是將鄉郊吞噬。新界的人文、地理、風貌、資源都與市區有所不同。這正好能配合及補充市區發展的不足。

香港人還需要更多的石屎森林、更大型的購物商場嗎？我們需要把中環複製在新界嗎？還是保留新界作為一種城市的平衡、作為城市某程度的食物及水源自主供給、某種邊界想像、又或作為休憩的地方？

6. 不要讓天水圍悲情城市，在新界東北重現！

新市鎮一定是好？看看天水圍這個嚴重失敗例子就知道。

政府早被揭發與長實等地產商秘密簽署，於80年代已承諾不在該區再作另行發展，以免妨礙地產商商業收益。因此，天水圍被長實及領匯極嚴重地壟斷。生活品昂貴、缺工作機會、缺社區經濟體系以吸納30萬的人口，導致倫常慘劇出現。

天水圍根本是政府有計劃地進行的規劃暴力，將香港人推向財團的虎口。新界東北的發展也可能同出一轍。政府文件已表明，該區人口17萬，但只會有約3萬的就業職位。即估計超過6成的勞動人口均要跨區返工。同樣，東北的社區發展極有可能因為四大地產商壟斷而難以發展。如果今次東北計劃倉促通過，那麼受害的又是香港小市民！

7. 撤回計劃，重新民主規劃，扭轉香港的發展方向

政府在5萬份反對意見書，只有7份支持下，仍強行申請撥款，這絕不是以人為本的民主規劃。我們要求撤回政府計劃，是希望讓那些敬業樂業的小市民可以發展，希望發展健康多元的經濟，改善無權無錢者的生活，而不是一種由國家意志推動，崇尚投機取巧的金融地產泡沫經濟。反東北計劃，其實是守衛本土、保護香港而已。

Photo: by Tai Ngai Lung

新界東北，絕不是香港人的新市鎮！

http://www.inmediahk.net/node/1023904

2014-06-25

新界東北，絕不是香港人的新市鎮！

梁振英說，新界東北是香港人的新市鎮。這只是借「香港人」的名義過橋，大搞利益輸送，變成中港富豪的新市鎮。

第一，東北首先是地產商的肥豬肉

梁振英發展的新界東北地區，早已被四大地產商在多年前以平價大量囤積農地。一旦通過計劃，地產商部份地皮即獲賠償，又或者可以原址換地發展私樓，連同地積比率，即可大賺100倍。有估計地產商可大賺1400億以上。

第二，東北是為中港兩地 “高增值產業人士” 而發展的新市鎮

政府發展新界東北，用以前政府的說法，就是進行所謂深港同城化，這也是國家十二五規劃下的方向，為中港兩地的 “高增值產業” 及 “高增值產業人士” 打開方便之門，減少他們的貿易障礙，進行兩地資本互換，這只是延續近年中港資本互滲的趨勢，如CEPA、滬港股市直通車等。

在東北起大型商場、豪宅，發展所謂大型商業區、高科技產業區、保留高爾夫球場，以及發展前海金融中心，也是為此。能否發展甚麼高科技或其他產業仍是未知之數，因香港過去數碼港、中藥港等都是失敗為多。但東北作為一個極具跨境地理優勢的大型商、住地產項目，卻是勢在必行。以現時鄰近地區的上萬元呎價，一般普遍民眾可以住得起嗎？

第三、財團壟斷型的新市鎮，東北是天水圍悲情城市的翻版？

政府雖也預留了3成的住屋用地予公營房屋，但這是否就等於規劃上可配合香港基層解決房屋問題？新市鎮的規劃一定就是政府宣傳的那麼好嗎？

天水圍不就是一個嚴重失敗的例子嗎？天水圍就是一個地產商用來掠水的悲情新市鎮的典範。政府被揭發與長實等地產商秘密簽署，政府在80年代已承諾不在該區再作另行發展，以免妨礙私人屋苑的商業收益。因此，天水圍出現極嚴重的壟斷，天水圍南被長實壟斷、天水圍北就被領匯壟斷。整個天水圍的生活物品昂貴、缺乏足夠的工作機會、又缺乏各類社區經濟體系以吸納30萬的人口。普通人要花大量交通費及時間上班，如無能力跨區返工養家則更易發生倫常慘劇。

天水圍根本是政府有計劃地進行的規劃暴力，將香港人推向財團的虎口，新界東北的發展也可能同出一轍。政府文件已表明，該區人口17萬，但只會有約3萬的就業職位。即估計超過6成的勞動人口均要跨區返工。同樣，東北的社區發展極有可能因為四大地產商壟斷而難以發展。

香港人的新市鎮是語言偽術，實際是中港富豪的新市鎮

梁振英說東北是香港人的新市鎮，絕對是他另一次的語言偽術，新界東北根本不是為了解決房屋問題，而背後隱含的問題實在多不勝數。東北只是中港富豪的新市鎮。所以，香港人實在需要要求政府撤回計劃。

政府報細數 擬合理化新界東北發展

2012-10-23

【本報訊】政府上周公佈全港空置住宅土地，扣除道路、斜坡等後聲稱只得300多公頃住宅土地可發展，並要預留近千公頃土地作建丁屋之用。但本土研究社踢爆，政府未有將多個「未決定用途」、「綜合發展區」土地、港鐵上蓋及市建局等可發展房屋土地計算在內，資料不盡不實，疑製造「土地不足」情況，把新界東北等發展合理化。

團體倡上調公屋空間

本土研究社指出政府公佈的2,153公頃空置住宅土地中，只得不足391.5公頃可供發展，但其實仍有不少可發展住宅地未計算在內，例如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍地約5公頃，一直荒廢未有規劃用途，但政府未有歸納為空置房屋土地；該區附近另有約3公頃舊屠房及焚化爐土地同樣未有指定用途，也可用作發展住屋。
港鐵及市建局坐擁多幅上蓋物業及可發展土地，至少約有96公頃可作發展房屋用途，例如荃灣西站、沙中線何文田站、規劃中的錦上路站等，都不被政府納為「空置土地」，似有報細數之嫌。研究社又指，安達臣道石礦場仍在研究未來用途，當局初步已構思86公頃土地中，可撥出40公頃作建屋用途，卻不視為空置土地。研究社更質疑研究中的私營與公營房屋比例是8:2，是否可上調公營房屋空間。
至於被政府納入空置土地的啟德新發展區，研究社指出政府上周提供的資料與規劃大綱圖有出入，計算方法令人生疑。研究社促請政府交出準確數字，不要刻意營造「土地不足」景象，將極具爭議的新界東北發展合理化。
測量師學會昨日則表明，原則上支持新界東北新發展區計劃，但應提高住宅密度，例如現時整個計劃只提供5.38萬個住宅單位，即每公頃人口是284人。學會提倡可令住宅密度增加，放寬地積比，令每公頃人口達400人。學會又冀望政府向現時的地主提出換地書或補地價發展，因為全由政府發展的話，收地需時甚長。至於居民遷徙方面則應盡早定出賠償方案，參考過往新市鎮發展案例。

政府未有納入可發展住宅土地例子

‧烏溪沙兩幅「綜合發展區」土地共6公頃
‧安達臣道石礦場86公頃中有40公頃屬住宅地，但未有計算在空置土地
‧多個鐵路上蓋物業項目未計算，例如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站

資料來源：本土研究社

 

來源：蘋果

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121023/18046931

先善用後開發：本研社倡改啟德代東北的民間規劃方案

2012-10-16

在剛結束的新界東北新發展區規劃諮詢，暴露了政府坐擁大量空置住宅用地、卻沒有好好善加利用，仍一味向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊土地埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情況。由於著意解決所謂「土地供應短缺」的問題，近期政府同時亦開始放風，研究提高現有發展區的建築密度，以增加區內可容納的人口數目。例如啟德便可能取消興建大型體育場館的計劃，將原有土地改為住宅用途，此舉已引起體育界的強烈不滿。

假如啟德體育場館查實並無需要興建，則除之後快本來亦並無不可；但問題是現在政府急於覓地，便匆匆將住屋需要和體育需要，簡化地二元對立起來。這其實只反映政府的一貫作風，就是集中向弱勢群體、休閒或公共設施搶地，卻沒有優先善用現有的住宅用地。追本溯源，若按土木工程署在去年「優化土地供應諮詢」的準則，每100萬人需要1000公頃住宅用地，再加上1400公頃配套設施；如此啟德328公頃理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。

土地沒好好善用

事實上，啟德原規劃的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11﹪，出租公屋更僅佔總面積的不足3﹪，即9.2公頃。此外，啟德原規劃中未有照顧到復建居屋的需要，除9 月「梁十招」提出的1.1公頃土地，並無預留任何土地作興建居屋之用。因此，當局大可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，將土地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用。如此可將區內總人口的數目，由8.98萬人重新提升至約12萬人，較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則。

善用土地方案　以啟德代東北

基於上述種種考慮，本土研究社提出的主要建議包括：將啟德規劃中的體育副場館，南移至舊啟德跑道開端的新位置上，騰空約11公頃土地興建公屋或居屋。（詳見附圖）如此區內公營房屋用地的比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於區內住宅用地面積的接近50﹪，此舉已可額外容納3萬人口，令公屋或居屋居民佔區內總人口的37﹪，重新提升至接近60﹪。不要小看這3萬人口增幅，它已相當於原啟德規劃總人口約35﹪，或新界東北規劃總人口逾20﹪。

以下兩項簡單修改就能優化計劃：

1) 適度提高啟德發展區的建築密度公營房屋比例(回復長策提出的6成公屋、4成私樓比例)
2) 取消區內「低密度豪宅區」
3) 將康體設施稍移出跑道，騰出一土地作公營房屋發展

 

 

圖：調節公私房屋比例能改善人口分佈及更多房屋單位供應

我們亦希望藉此呼籲，剛召開首次會議的「長遠房屋策略」委員會，重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60﹪，私營房屋的比例定為40﹪，以切實行動解決普遍香港市民的實際住屋需求。

啟德發展計劃正是最佳例子，反映政府未有善用現有住宅用地，卻一味向不適宜作大規模開發的鄉郊埋手。本土研究社建議增加啟德發展密度的另類方案研究，期望能有助扭轉現行香港一般規劃發展邏輯的偏差。

詳細報告可參考以下網址：
http://localresearchcommunity.files.wordpress.com/2012/10/e5959fe5beb73.pdf

內容摘要

研究方向

• 在保留啟德體育館設施，及不大幅上調住宅用地面積的前提下，仍可適度提高發展密度，增加區內可容納的人口數目
• 盡量減少改動原有規劃，避免引起額外的紛爭，令啟德發展工程一再延誤，成為土地囤積及炒賣的新借口
• 可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃，用地改為興建公屋及居屋之用，令區內土地資源更有效率使用
• 此舉可將區內總人口的數目，由8.98萬人重新提升至約12萬人，較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則
• 此舉亦將公營房屋原來只容納區內總人口的37.7﹪，重新提升至1990年代末《長遠房屋策略》60﹪的水平具體建議
  
  – 原體育場館區
  
• 體育副場館及室內體育館，可南移至舊啟德跑道、原都會公園區的位置上，騰空近11公頃興建公屋或居屋。如此區內公營房屋用地比例，亦僅由3﹪增加至6﹪，或相當於住宅用地面積的50﹪
• 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內
• 新增公屋或居屋的用地面積，與目前興建中的兩條屋邨相若，將可興建逾1萬個公屋或居屋單位，額外容納逾3萬人口，已相當於原啟德規劃總人口約35﹪
• 公屋與原有中密度商住混合的啟德「次發展區」重新整合和協調發展，並與西北面的九龍城舊區互相呼應
• 重新整合後的「次發展區」，只要規劃及設計得宜，仍可保留大量的綠化帶，以及原規劃所強調「住宅發展地塊較小，避免平台式的設計，具有良好的通風設計」，與毗鄰的啟德坊協調和配合
• 重新整合後的「次發展區」，住宅樓宇位於沙中線及機場隧道上方，但只要樁柱位置分佈得宜，將不會額外帶來基建成本的上升
• 重新整合後的「次發展區」，毗連沙中線啟德站及土瓜灣站、D1及D2地區幹道，並有單車徑及行人網絡，連接九龍城及土瓜灣，新增人口的交通配套問題不大– 跑道休閒區
  
• 體育主場館維持在原有位置，但體育副場館及室內體育館南移至舊啟德跑道起點上，對日後工程和實際使用情況的影響極微
• 舊啟德跑道底部設有600米濶的缺口改善水質，但它並不影響體育副場館南移工程
• 原都會公園則需要南移，取代原跑道休閒區內的中低密度豪宅及商業設施
• 採取平台公園的概念，在都會公園的底部適度保留原則劃的娛樂、會議及零售設施，增加公園的規劃彈性和多元化用途，產生元素互動的協同效應
• 原有規劃將中低密度豪宅建於舊啟德跑道，其實並不恰當，因為會帶來不必要的路面交通壓力，並破壞體育場館區直至（以遊輪碼頭為重心的）旅遊及休閒中心的整體佈局
• 經過重新設計的都會公園，位於舊啟德跑道的中央，南北兩端分別為體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應，更能發揮舊啟德跑道的地標和市民中心功能建議的優點
  
• 適度增加現有發展區的建築密度，以容納更多新增人口的需要
• 新增11公頃興建公屋或居屋，公營房屋用地比例僅由3﹪增加至6﹪，已足以令原啟德規劃人口增加約35﹪，或相當於新界東北規劃總人口逾20﹪（附表三）
• 新增公屋或居屋所在的啟德「次發展區」，仍能保留原有的規劃特色，與總體佈局協調和配合
• 新增公屋或居屋並無帶來額外的基建開發成本
• 體育場館區的位置只需略為改動，但原有功能仍悉數保留下來
• 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內，為該幅土地增加多元性，亦能為新增公屋或居屋與體育場館區之間增加互動
• 跑道休閒區除中低密度豪宅以外，娛樂、會議及零售設施仍能相程度保留，並與都會公園產生協同效應
• 都會公園、體育場館區及遊輪碼頭，可產生更加有機互動和整體呼應
• 此舉對原有規劃的改動極為有限，不會令啟德發展工程再度延誤

 

 

 

鄒祟銘@本土研究社

來源: 獨媒

http://www.inmediahk.net/lr01

住宅土地儲備 政府越講越縮

2012-10-18

 

留作公私型住宅發展的官地突然「縮水」。

發展局長陳茂波昨日回應立法會議員查詢，首次詳盡披露香港土地規劃情況政府七除八扣了人造斜坡、道路、零碎土地等等後，留作公私型住宅發展的官地突然「縮水」，由原先公布的952公頃驟降至391公頃，遠少過規劃作興建丁屋的932公頃用地。政府預留作建丁屋的官地面積，是其他住宅地一倍以上，後者只及丁屋四成。

根據政府7月份原有數字，住宅土地的土儲有2153公頃，當中「丁屋」地有1201公頃，佔住宅用地56%，其餘公私型的住宅土地佔44%；最新的數字顯示，扣除人造斜坡、道路等後，供新界原居民興建「丁屋」的土地仍有932公頃，佔總住宅土儲高達七成，相反公私型的住宅土地比例卻跌至三成（見下表）。

 

事實上，隨著政府諮詢新界東北計劃後，多位官員及行會成員先後強調香港土儲不敷使用，政府始陸續公布土儲，住宅土地亦隨之縮水：

2012年7月4日 發展局麥齊光指出上任回應立法會的查詢指，其中劃為住宅用途的土地有2100公頃，952公頃用作綜合住宅發展。

2012年9月20日 陳茂波在電台節目表示，扣除山坡及公路等土地，推算出市區空置住宅土地未必有400公頃，其中部分土地已經入了勾地表。

2012年9月22日 陳茂波在諮詢會上披露政府手持的2100公頃住宅土地儲備，其中有1200公頃預留作低密度的鄉村式發展。

2012年9月23日 發展局副秘書長陳松青表示，陳茂波日前提及的2100公頃的土地，並非「土地儲備」，不是隨時可以用作發展。扣除鄉村式發展土地，及420公頃不適合發展的地段如斜坡及道路等，僅餘下480公頃土地發展住宅。

2012年10月17日 陳茂波回應議員查詢時指扣除道路和人造斜坡等地塊，綜合住宅用地只有391.5公頃，其中仍有形狀不規則的土地，未必可作發展。

如果香港住宅土地只有391.5公頃的土地，足夠多少香港人居往？信報專欄作家的高天估有如此評論：

就算土儲真的只有391公頃，也不代表東北大計有迫切性，我們且來計一計數。

391公頃等於4204萬平方呎，按港島區平均9倍地積比率計算，可建樓面3.8億平方呎。扣除約三成商場、停車場及公共設施後，住宅面積約2.6億平方呎。假設人均居住面積300平方呎（即三人家庭有一個900呎單位），可供87萬人居住。（高天估專欄，信報）

 

 

來源: 主場新聞

http://thehousenews.com/finance/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%84%B2%E5%82%99-%E6%94%BF%E5%BA%9C%E8%B6%8A%E8%AC%9B%E8%B6%8A%E7%B8%AE/

土地「被失蹤」 香港不如烏坎村

2012-10-18

如果不是發展局出彈弓手，今年7月4日本應是香港人收大禮的日子，因為7百萬市民當天首次得悉，大家共同擁有過萬億元的資產，不過回歸15年來一直「被失蹤」。這些資產是前發展局局長麥齊光公佈的3900公頃，由公眾擁有而丢空不用的土地，其中包括2100公頃住宅用地。這些土地已屬政府所有，毋須向私人徵收，更已根據城規會通過的分區計劃大綱圖劃定了住宅、商業、工業、社區、休憩等指定用途。

為甚麼在寸金呎土的香港，你有地丟空而不用？我們的兩萬億元儲備已經借了不少給美國人消費，為甚麼自己明明有空地曬太陽卻擠在平均每人不到150平方呎的蝸居內？是不是香港人有自虐狂？

如果你檢查腦袋證實沒有自虐狂，便該問問特首梁振英，是否他和高官都有虐待狂？因為丟空的2100公頃土地，只需用中密度的五倍地積比率蓋房 (即一平方呎地建五平方呎樓面面積，比將軍澳的一呎變九呎低得多) ，剛好足夠讓香港人的住房面積增加一倍。譬如你今天的蝸居只得200呎，可以變成400呎；即使你今天有豪宅1000呎，也可以變成2000呎。在你自己的地皮上起屋 ，建築成本大約每平方呎1000元。也就是說，如果你想家裏多100呎空間，只需儲夠10萬元便可成事，你願意嗎？

還地於民  全民受惠

如果你贊成將土地優先分配給最有需要的香港人，並且接受發展局長陳茂波七除八扣的保守估算，只計算400公頃閒置住宅用地，並且劃一採納比沙田新市鎮還低的建築密度，可興建36萬間平均面積600平方呎的住宅單位〈註〉，是東北新界新發展區可建單位的7倍，足以滿足今天在輪候公屋的20萬個家庭的需要，還剩16萬個居屋或私樓單位供中產家庭選購，並且壓抑樓價的瘋狂升幅。

這個構想的唯一障礙，是特區官員無意把「被失蹤」的土地歸還給你，因為他們繼承了殖民地政府的思維，把土地視為政府家當：靠賣地收入養活政府，便可以減低直接徵稅，市民對政府施政便沒有那麼「肉緊」，官員管治會更輕鬆 (陳雲對此殖民地模式早已有透徹分析)。但這個如意算盤今天已經打不響，市民對政府問責的訴求，不會因為少交點稅而少罵一點。政府倚賴賣地收入的程度亦已大大降低：過去五年政府賣地收入總計1000億元，不及同期綜合財政盈餘3063億元的三份之一。

如果你認為以零地價的方式「還地於民」是天方夜譚，那便大錯特錯，因為此舉早已行之多年：政府建公屋是零地價，居屋在業主二手轉賣前是零地價，連市建局舊區重建也享受零地價。

囤地自肥    殖民思維

你可能在想：與其政府派錢，何不派地？與其任由政府官員將珍貴資產充公荒廢，何不向全港市民派發「換地卷」，實行一場香港式土改？果真如此，便得看看烏坎村的經驗。

去年9月21日，中國廣東汕尾陸豐的烏坎村因當局非法徵地爆發示威，持續數月的維權抗議行動最終帶來了烏坎村的民主選舉。這場「民主實驗」尚未成功，因為上級政府對村委會的控制沒有減少，村民與貪官的角力還在進行，甚至將憤懣漫延至民主選舉的村委會。

但烏坎村討回「被失蹤」的38,000多畝土地確有進展，省工作組已查明村內涉及非法轉讓與違規分配的土地共3,800多畝，承諾於一年內歸還村民。雖然烏坎村歸還土地只佔失地面積的十分之一，但比香港人連「被失蹤」土地究竟有多少，也被特區政府矇蔽了15年，至今連「還地於民」也不爭取，畢竟是香港不如烏坎村。

梁振英在立法會發表首份施政方略，表示「要善用25％的都市用地，地盡其利」，但明明有閒置土地可以解決未來十年的房屋問題，卻捨近圖遠讓甚麼「長策會」牽著鼻子走。過萬億元資產丟荒不用，香港人不怪自己，能夠怪誰？

〈註〉陳茂波在9月22日表示2100公頃閒置土地中，有1200公頃屬「鄉村式發展」，叧有約500公頃屬斜坡及道路而不能使用，只剩下400公頃市區用地；發展局於10月17日在網站公佈進一步資料，扣除更多例如臨時撥地等面積，聲稱可用住宅地只有391公頃。由於發展局的資料不全，現暫以400公頃劃一5倍地積比率推算(沙田新市鎮是7倍)，可建樓面面積為2.15億平方呎。關於發展局資料的疑點，將於另文詳細分析。

來源: 主場新聞

http://thehousenews.com/politics/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%A2%AB%E5%A4%B1%E8%B9%A4%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%B8%8D%E5%A6%82%E7%83%8F%E5%9D%8E%E6%9D%91/

本土研究社「以啟德代東北」，稍微改動原方案，已能抵銷新界東北20%的房屋數量!

2012-10-15

本土研究社「以啟德代東北」，稍微改動原方案，已能抵銷新界東北20%的房屋數量!

[善用啟德方案] 未認真善用香港市區住宅用地，卻一味向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊地區如新界東北埋手，集中向弱勢群體、休閒或公共設施「搶地」，是特區政府的一貫作風!

觀乎市區最大片空地的啟德新發展區，原規劃的住宅用地只有約36公頃，僅佔全區328公頃總面積的不足12%，出租公屋更僅佔總面積的不足3%。計劃中，私營房屋比例佔去整體房屋用地75%，在自稱土地供應不足的情況下，竟然還預留土地建「低密度豪宅區」，反映整體規劃著重房地產炒賣及浪費土地資源，影響香港解決真正房屋需要。

就此，本研社提出啟德「善用土地」的民間方案，只要作出以下兩項簡單修改就能優化計劃：

1) 適度提高啟德發展區的建築密度公營房屋比例(回復長策提出的6成公屋、4成私樓比例)
2) 取消區內「低密度豪宅區」
3) 將康體設施稍移出跑道，騰出一土地作公營房屋發展

規劃方案就可在保留體育場館的前提下，也能額外容納3萬人口，直接抵銷20%新界東北計劃的房屋數量。

詳細報告可參考以下網址：
http://localresearchcommunity.files.wordpress.com/2012/10/e5959fe5beb73.pdf

 

來源: 本土研究社

http://www.facebook.com/photo.php?fbid=342279822534764&set=a.326590167437063.72534.244689185627162&type=1&theater

香港需要農業嗎？

2012-10-3

最近新界東北新發展區的第三輪諮詢，引起社會巨大爭議。當中，討論最熱烈的，是住屋需要、中港融合、經濟發展等議題，環保及關注本地農業團體（包括本會）要求的保育農業訴求，只能在媒體對事件的報導中，佔一個相對小的篇幅。

不過，儘管這樣，香港人對本地農業的興趣，似乎已日漸增加，在網路和媒體上的討論，比以往多了起來，連高登討論區亦有十多版的貼文。在各種論述中，有贊成發展農業的，亦有反對的，當中有部分觀點，未能苟同，故想酌斟一下。 

香港缺乏土地，應留來發展，不應用作耕種
不少城市都缺乏土地，只是各城市都對都市農業越來越重視。將香港農地的面積和其他大城市，諸如倫敦、巴黎，甚至面積比香港更小的新加坡比較，我們實在落後。

不同城市農地面積比較：
‧倫敦： 8.6%；連社區園圃（allotments）合計 9.2%
‧巴黎： 10%
‧新加坡： 已劃出 2.1% 土地作為農業科技園區，其中 1% 已租出
‧香港： 0.66%

 

香港無可能自給自足
我們建議的，是增加本地糧食的自給率，而不是百分百的自給自足。到目前為止，雖然仍未見有城市可以百分百自給自足，但不少都已經意識到糧食危機，故而要保障城市自己的農業產出。國內城市更已確立「菜籃子」市長負責制，是官員的一個重要考核指標。不過，香港在這方面相當失禮。

各城市的蔬菜自給率比較：
‧新加坡： 目標 10%
‧上海： 55%
‧武漢： 68%
‧北京： 30%
‧香港： 2.3%
（不同資料來源數字略有出入）

有錢就可以買到糧食，不用自己種
因為全球氣候變遷、人口增加、有國家補貼生物燃料的生產，再加上各地對肉食需求均上升等因素，致令所有相關研究都指出，全球糧食供應將會越來越緊張，價格亦只會節節上升。當然，無論價格多高，有錢人仍然可以買到足夠的糧食，挨餓或營養不足的只會是貧窮市民。香港低收入家庭的膳食費用，佔家庭總支出的40%。若香港沒有自己一定的糧食生產，即使是短期供應緊張（如天氣驟變、道路受阻），已可引致價格波動，影響最大的，仍然是低收入家庭。

香港有祖國這個大靠山，阿爺會睇住
既然擺在面前的是全球糧食供應越來越緊張，那每個城市都有責任盡力減少其他地方的負擔，生產多 1% 就是 1%。當全國城市都想辦法穩住自己的食物供應時，難道香港就可以獨善其身？

即使增加農地，香港都無那麼多人耕田
本地農業，在沒有政府補貼的情況下，一直有自己的生存空間。本地菜一直可以在街市內多賣幾角，如果是有機的，更越來越受歡迎，有價有市，不少有機農戶都想將農場擴大，增加生產，只是大家都面對找地難的問題。

香港近年農地減少，主要是土地發展，將農業迫走所致。此外，亦因為本地農業人口不斷減少，各種農業配套都已越來越缺乏。十多年前，粉嶺有維修師傅會上門替人修理農機，有打鐵師傅手工打造鋤頭等農具，近年，這些師傅已越來越難找。故此，即使香港農地可以突然大增，本地農業仍然需要一段時間，才能讓離農的農友回農，讓有興趣的新人入農，亦讓各種配套歸位。

農業的經濟效益低，香港應該發展高增值的產業
農業除了是一種經濟活動外，還有許許多多的有形無形的價值，包括前述的減少糧價波動的衝擊，以及增加就業機會（運輸、配送、銷售、加工、教育等等）、成為不同生境之間的生態走廊、減低香港的碳足跡、保育傳統文化、保育新界郊野景觀（瑞士就是為了要保持郊區景觀而補貼農戶生產）、為城市人提供接觸自然機會、滿足市民對可持續生活的需求、……等等。

小結
香港需要農業的原因擺在眼前，而且一點也不難明，只是政府，以及利益攸關的各方，會否放下對土地的「合理期望」，讓香港成為一個真正可持續的綠色城市。

現在新界東北新發展區規劃的諮詢期已經結束，我們期望政府可以確立農業的整體價值，盡快制訂一套全面的農業政策，確保農地零損失。

延伸閱讀
‧林超英：香港 = 桃花源
‧馬寶寶社區農場：香港農地一塊都不能少
‧長春社：香港農地，從破壞到毀滅
‧張韻琪：農業與城市想像
‧葉子盛：新界東北的農戶狀況原稿（5,000字版本）
‧9 個環保及農業關注團體於 9 月 28 日交政府的聯署信
‧胡應麟：農業有價 
‧黃思略：推動農地優先 香港應做先鋒

來源: 綠田園

http://www.producegreen.org.hk/en114.htm#1