新界東北發展 梁振英官商勾結第一步 （土地監察主席 李永達）

2013年07月05日

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130705/18323663

政府昨天發表新界東北發展新建議，建議以公私合營方式收地，取代傳統政府收地方法。這個傳統收地方法在很多新市鎮發展都有使用，而現任政務司司長林鄭月娥去年以發展局局長身份出席立法會發展事務委員會時，便公開宣佈以傳統收地方式發展新界東北。
政府現時改變方法並沒有甚麼合理理由。政府若怕地產商司法覆核，更令人啼笑皆非。地產商已經不止一次以司法覆核挑戰政府。例如在去年審議規管一手樓花法例時，地產建設商會已多次提出要司法覆核，但只是靠嚇，最終沒有提出。況且，政府收地發展新市鎮，已是既定政策做法，地產商上法庭根本難以推翻政府決定。政府的另一個理由是公私營合作可讓土地更快變為住宅，推出市場，舒緩市民住屋需要。其實這只是政府一廂情願的看法，地產商推盤速度，不是按政府的主觀意願，而是看市場好壞。好市的時候推快些，市不好的時候推慢些。過去三年，政府批給發展商七十五幅土地，共二千七百萬平方呎樓面面積。因為市況不好，這些單位沒有一個樓盤申請樓花出售，就是因為最近市況不佳。
政府改變收地政策，最大的得益者是地產商。因為以傳統收地方式，發展商以一、二百元收農地價錢，政府最多以五、六百元收回，令地產商每呎土地只賺幾百元；若地產商私人發展，就算計算補地價二、三千元，再加上建築費，地產商每呎地可有高達二、三千元的利潤，是傳統收地的十倍，新界東北發展地產商的總利潤可以在千億以上。所以難怪去年當梁振英一上台，地產商便大力游說梁振英政府以公私合營方式發展新界東北，政府最後屈服在地產商壓力下。梁振英說沒有人批評他官商勾結，新界東北發展便是梁振英官商勾結第一步。

 

梁振英一直強調市民房屋需要非常緊張，但在新界東北，政府只是將公屋及居屋的比例輕微增加到六成，完全未能顧及基層市民需要。政府其實並沒有增加新界東北公營土地總面積，只不過是將公營土地密度增加，結果私人發展商土地絲毫無損，現時輪候冊已累積了二十四萬人申請。
其實政府在現有法例及政策下完全可以收回所有土地，而發展商不可以有任何異議。就算退一步，政府在土地供應極為短缺情況下，亦應將地產商擁有的部份土地收回，以增加政府土地供應，興建更多公屋和居屋。但政府並沒有這樣做，而是讓地產商謀取更大的暴利。
很多地產商已經春江水暖鴨先知，在十多年前開始默默低價收地。若沒有今次政府轉軚，地產商並不一定有很大利潤。因為這些農地要向城規會申請改變用途，不一定會獲得批准。例如恒地一幅可建六千個單位的土地的申請在二零零五年被否決，單單這幅土地恒地便可以賺取超過一百億以上。
政府今次決定劃定十多幅較大土地以公私營合作方式發展，較大幅土地一定是大地產商擁有，這種優待方式明顯是益大地產商。政府今次處處為大地產商開綠燈，令地產商得益，而一般市民得益很少。
在收地過程中，政府一般對小業主、農戶及牌照屋租戶非常苛刻。土地價格賠償不足，是常見小業主與政府發展衝突的地方，政府收地只提供每呎五、六百元的賠償，完全抹殺這些農地轉為住宅地所帶來的發展利潤潛質。例如對農戶方面，政府並沒有完善規劃考慮農業及耕作需要，而只是讓地產商將農戶連根拔起，對持牌住屋的租戶情況更為不堪。政府發展要農戶作出犧牲，但沒有安排這些人士直接上公屋，令地產商獲取暴利的同時要犧牲很多家庭基本的居住地方。
若果今次東北發展有甚麼人立即得到利益，當然就是梁振英。因為透過推行公私營合作模式，幾大發展商就可以在未來東北發展輕易賺取過千億以上的利潤；投桃報李，各大地產商當然以後會對梁振英大力支持。
昨天，是梁振英與大地產商大合唱的第一曲。

李永達
土地監察主席